قولنامه عامل اصلی کلاهبرداری های چند صد میلیاردی پیش فروش مسکن - وبلاگ بروز

به گزارش وبلاگ بروز، فروش یک ملک به چندین نفر که سال ها است باعث ایجاد ناامنی و بی اعتمادی در بازار پیش فروش مسکن شده، ریشه در اسناد قولنامه ای دارد.

به گزارش گروه اقتصادی وبلاگ بروز، بررسی ها نشان می دهد فروش یک ملک به چندین نفر که سال ها است باعث ایجاد ناامنی و بی اعتمادی در بازار پیش فروش مسکن شده، ریشه در اسناد قولنامه ای دارد.

مسکن یکی از نیاز های اصلی مردم در هر جامعه ای است ازاین رو دولت ها تلاش می نمایند تا با طرق مختلف و متناسب با شرایط اقتصادی و اجتماعی خود، نیاز مردم به مسکن را تأمین نمایند. در جامعه ما نیز پیش فروش ساختمان یکی از راه های خانه دار کردن مردم به خصوص اقشار کم درآمد است، چراکه هزینه کم تری نسبت به خرید ساختمان های آماده دارد. از سوی دیگر این روش کمک نماینده به سازندگان نیز هست، چرا که نیازی به پرداخت تمام هزینه ساخت از سوی سازنده نیست و سازنده می تواند در طول زمان ساخت با پیش فروش واحدها، مقداری از هزینه ساخت را تأمین نماید.

این بازار دو سر برد، اما چند سالی است که با ناامنی بزرگی روبه رو شده است. ناامنی که بسکمک از افرادی که به خانه دار شدن از طریق بازار پیش فروش اقدام کرده بودند را به جای خانه دار کردن، بی خانمان کرده است. از سوی دیگر بسکمک از مردم هم نسبت به خانه دار شدن از این طریق ناامید شده اند. در نظر بگیرید که شما همه پس انداز خود را بعد از سال ها زحمت برای پیش خرید یک واحد آپارتمان به یک انبوه ساز می پردازید و حتی برای تأمین هزینه ها از تفریح و مخارج مهم خود نیز می گذرید، بعد از مدتی متوجه می شوید که واحدی که شما همه پس انداز خودتان برای خرید آن داده اید به چند نفر دیگر به همان روشی به شما فروخته شده، فروخته شده است. در واقع شما تنها مالک آن واحد نیستید. حال شما مانده اید و پس اندازی که دیگر نیست و امید ازدست رفته تان برای صاحب خانه شدن.

سرگردانی مردم

پروژه رضوان قم یک نمونه شاخص از فروش یک ملک به چندین نفر است. در این پروژه، سازنده توانسته بود، 132 واحد را به هزار و 400 نفر بفروشد و سود 100 میلیاردی به جیب بزند. حالا خریداران مانده اند و دارایی ها و امید های ازدست رفته شان برای خرید یک سرپناه.

پروژه مسکونی آفتاب شهرری نیز یک نمونه دیگر از فروش یک ملک به چندین نفر است. به گفته علی ملکوتی، دادستان عمومی و انقلاب شهرری، در این پروژه، 30 واحد مسکونی به بیش از 250 نفر فروخته شده و فرد کلاهبردار از این طریق 400 میلیارد تومان سود کرده است. اما چرا چنین اتفاقاتی رخ می دهد مگر این افراد در هنگام پیش خرید و پرداخت پول سندی دریافت نمی نمایند و مسئله دیگر اینکه دستگاه های نظارتی کجا هستند که چنین اتفاقاتی رخ می دهد؟ برای یافتن ریشه ناامنی در بازار پیش فروش مسکن باید به سراغ قانون ثبت برویم. مطابق ماده 22 قانون ثبت، مصوب 1310، حاکمیت صرفاً، مالکیت دارندگان اسناد رسمی را به رسمیت می شناسد: همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل شده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد، مالک خواهد شناخت. بر اساس ماده 22، تمام جابجایی در اموال غیرمنقول ازجمله مسکن باید به ثبت رسمی برسد تا مالکیت فرد محرز شود. ثبت رسمی معاملات در نزد حاکمیت و صدور سند رسمی، باعث می شود تا دستگاه های نظارتی از جابجایی مطلع باشند. همین نظارت و اطلاع برخط حاکمیت که امروزه در کشور های پیشرفته در نظام های ثبتی امری طبیعی است؛ موجب می شود تا افراد سودجو نتوانند اقدام به کلاهبرداری هایی مانند فروش یک ملک به چندین نفر نمایند. این ماده، اما به دلیل برخی تفسیر ها از سوی شورای نگهبان بسیار تضعیف شده است. چراکه دیگر ثبت رسمی، تنها روش احراز مالکیت در اموال غیرمنقول نیست و این احراز از طریق اسناد غیررسمی (قولنامه ای) نیز امکان پذیر است. این اسناد در نزد دادگاه نیز دارای اعتبار هستند و با تکیه بر همین اعتبار، تبدیل به یک روش متداول در انتقال مالکیت اموال غیرمنقول ازجمله مسکن شده اند، به طوری که در حال حاضر بسکمک از معاملات اموال غیرمنقول از این طریق انجام می شود. به همین دلیل، غلامحسین محسنی اژه ای، معاون اول قوه قضائیه گفت: بسکمک از معاملات غیرمنقول، قولنامه ای هستند و در بنگاه تنظیم می شود، ثبت رسمی صورت نمی گیرد؛ بنابراین خریدوفروش به صورت سند عادی (قولنامه ای) انجام می شود.

این در حالی است که اسناد قولنامه ای تنها بین خریدار و فروشنده تنظیم می شوند و در هیچ سیستم حاکمیتی به ثبت نمی رسند. همین مسئله سبب می شود که امکان استعلام برخط در هنگام معامله و نیز امکان نظارت را از دستگاه های نظارتی سلب شود. در واقع دستگاه های نظارتی هیچ اطلاعی از معاملات اجرا شده با اسناد قولنامه ای ندارند. نبود امکان استعلام برخط و نیز امکان نظارت حاکمیت باعث شده است تا افراد سودجو با تکیه بر اعتبار معاملات قولنامه ای اقدام به فروش یک ملک به چندین نفر نمایند.

در همین رابطه، سیدابراهیم رئیسی، رئیس دستگاه قضائی معتقد است: اسناد عادی (قولنامه ای) در زمینه های مختلفِ مورد معامله متعدد هستند. حال آنکه اگر سند رسمی باشد اتفاقاتی نظیر فروش یک آپارتمان به چند نفر کمتر اتفاق می افتد. از سوی دیگر، سید ناصر موسوی لارگانی، عضو کمیسیون اقتصادی مجلس نیز می گوید: متأسفانه در این خرید و فروش های قولنامه ای که یک ساختمان به تعداد زیادی فروخته می شود اغلب، وجوه زیادی از مردم گرفته می شود و پس از مدتی از کشور متواری می شوند.

همچنین سام سوادکوهی، عضو حقوق دان سابق شورای نگهبان درباره علت فروش یک ملک به چندین نفر گفت: دلیل این امر ثبت نشدن معاملات است درحالی که باید شرایطی در کشور ایجاد شود که معاملات اموال غیرمنقول، در یک فرصت مشخص به ثبت برسند.

ضرورت اصلاح قانون ثبت

بنا بر اظهارات فوق، معامله قولنامه ای عامل اصلی فروش یک ملک به چندین نفر است. ازاین رو تا زمانی که اسناد قولنامه ای برای انتقال مالکیت و نیز احراز مالکیت معتبر شناخته شوند، معضل فروش یک ملک به چندین نفر ادامه خواهد داشت. به همین جهت اصلی ترین راه مشاخصه با این معضل، بی اعتباری معاملات قولنامه ای از طریق اصلاح قانون ثبت و قرار دادن سند رسمی به عنوان تنها شیوه احراز مالکیت است. شیوه ای که رئیسی نیز به آن اذعان دارد.

رئیس دستگاه قضا در پاسخ به انتقاد از نقش قولنامه در زمین خواری، پول شویی و معاملات معارض (فروش یک ملک به چندین نفر) گفته بود: من معتقدم که تنها راه نجات از این وضعیت، سند رسمی است و تلاش می کنم این مسئله را در سخنرانی های خود مطرح و تبیین کنم.

حال باید دید که آیا دستگاه قضائی به عنوان متولی امر ثبت اسناد و املاک و نیز متولی اصلی مشاخصه با فساد، اراده ای برای حل این معضل دارد؟